HỒ SƠ THIẾT KẾ PHƯƠNG ÁN TỔNG THỂ NHÀ 5X5M

Quy mô: 1 Trệt, 3 Lầu, 1 Sân thượng | Có Logia 0.5m | Cuộn chuột để xem chi tiết từ dưới lên trên

PHẦN 1: MẶT BẰNG TẦNG TRỆT (KHU VỰC ĐỂ XE)

TẦNG TRỆT - CASE A (THANG DỌC)

Chức năng: Để xe máy, ô tô nhỏ | WC gầm thang/góc sau

TẦNG TRỆT - CASE B (THANG NGANG)

Chức năng: Để xe tối ưu diện tích rộng rãi | Lối lên thang trực diện cửa

PHẦN 2: MẶT BẰNG TẦNG 1 (KHU BẾP & SINH HOẠT CHUNG)

TẦNG 1 - CASE A (THANG DỌC)

Bếp chữ L cạnh ~2.33m & ~2.56m | Bàn ăn 4 ghế đặt được thoải mái phía trên bếp

TẦNG 1 - CASE B (THANG NGANG)

Bếp chữ L cạnh ~2.78m & ~3.00m | Bàn ăn 6 ghế đặt giữa không gian chung rộng rãi

PHẦN 3: MẶT BẰNG TẦNG 2 & TẦNG 3 (PHÒNG NGỦ MASTER KHÉP KÍN)

TẦNG 2 / TẦNG 3 - CASE A (THANG DỌC)

Phòng ngủ khép kín độc lập (2.89m x 4.28m) | Logia 0.5m thụt vào mặt tiền, không lấn khu thang

TẦNG 2 / TẦNG 3 - CASE B (THANG NGANG)

Phòng ngủ rộng (4.78m x 2.39m) | Logia 0.5m thụt vào suốt chiều ngang mặt tiền

PHẦN 4: MẶT BẰNG TẦNG THƯỢNG (SÂN PHƠI - GIẶT - MÁI CHE AN TOÀN)

TẦNG THƯỢNG (TẦNG 4) - CASE A

Phần mái che phía sau che cụm thang + máy giặt | Cửa sắt mở ra sân phơi phía trước an toàn

TẦNG THƯỢNG (TẦNG 4) - CASE B

Chuỗi thang ngang có mái tum kín bảo vệ | Cửa lùa an toàn ngăn nước mưa và người lạ

PHẦN 5: DỰ TOÁN CHI PHÍ XÂY DỰNG (THAM KHẢO)
⚠ Lưu ý vị trí thi công (Q. Bình Thạnh, hẻm 2m): Hẻm ngang 2m thuộc nhóm hẻm rất nhỏ (dưới 5m) — xe tải lớn và xe bồn bê tông không vào được, vật tư phải trung chuyển bằng xe ba gác/thủ công, có thể phải trộn bê tông tay. Theo dữ liệu thị trường 2026, phụ phí cho hẻm <5m thường ở mức +3-5%, và nhà có diện tích xây dựng dưới 200m² (như nhà 5x5m này, ~133m² quy đổi) thường bị cộng thêm 100.000-300.000đ/m² so với mặt bằng giá nhà lớn. Đơn giá dưới đây đã cộng cả 2 yếu tố này. Đây vẫn là số liệu tham khảo sơ bộ — vị trí cụ thể trong Bình Thạnh (gần kênh rạch nền yếu hay nền tốt, hẻm thông hay hẻm cụt, tầng cao xung quanh...) có thể làm chi phí lệch thêm, nên cần nhà thầu khảo sát thực địa mới chốt được số chính xác.
DIỆN TÍCH XÂY DỰNG QUY ĐỔI
≈ 131.25 m²
CHI PHÍ XÂY THÔ
533 - 627 triệu
CHI PHÍ HOÀN THIỆN (GẠCH + ĐÈN LED)
37 - 65 triệu
TỔNG DỰ TOÁN (CHƯA NỘI THẤT)
≈ 570 - 692 triệu
Hạng mục Diện tích / Số lượng Đơn giá tham khảo Thành tiền (VNĐ)
A. CHI PHÍ XÂY THÔ (móng - thân - mái, đã gồm nhân công thô + hoàn thiện cơ bản, đã cộng phụ phí hẻm nhỏ + nhà diện tích nhỏ)
Móng (móng đơn/băng, tính 50% diện tích sàn) 12.5 m² 4.06 - 4.78 tr/m² 50,700,000 - 59,700,000
Tầng trệt (để xe + WC) 25 m² 4.06 - 4.78 tr/m² 101,400,000 - 119,400,000
Tầng 1, 2, 3 (thân nhà, 3 tầng x 25m²) 75 m² 4.06 - 4.78 tr/m² 304,200,000 - 358,200,000
Sân thượng + mái che khu giặt phơi (tính 75%) 18.75 m² 4.06 - 4.78 tr/m² 76,125,000 - 89,625,000
Tổng cộng phần A — XÂY THÔ ≈ 533,000,000 - 627,000,000
B. CHI PHÍ HOÀN THIỆN RIÊNG (lót gạch + đèn LED âm trần)
Lót gạch nền (phòng khách, bếp, phòng ngủ, sân thượng) ≈ 120 m² 280,000 - 480,000 đ/m² 33,600,000 - 57,600,000
Đèn LED âm trần (phòng khách, bếp, ngủ, hành lang) ≈ 17 bộ 180,000 - 420,000 đ/bộ 3,060,000 - 7,140,000
Tổng cộng phần B — HOÀN THIỆN (gạch + đèn) ≈ 36,700,000 - 64,700,000
TỔNG DỰ TOÁN (A + B) — chưa gồm thiết bị vệ sinh, sơn nước, cửa, nội thất rời, VAT ≈ 570,000,000 - 692,000,000
Ghi chú: (1) Diện tích xây dựng quy đổi tính theo công thức phổ biến: móng 50%, các tầng có tường bao 100%, sân thượng/mái che 75%. Logia 0.5m ở tầng 2-3 là phần thụt vào trong diện tích sàn 5x5m hiện có (không phải phần xây nhô ra thêm), nên không cộng thêm diện tích xây dựng — chỉ làm giảm diện tích sử dụng thực của phòng ngủ một chút. (2) Đơn giá xây thô gốc tham khảo mức 3.65–4.30 triệu/m² (nhà phố thông thường), cộng phụ phí diện tích nhỏ dưới 200m² (+250.000đ/m²) và phụ phí hẻm rất nhỏ 2m (+4-5%) theo dữ liệu thị trường TPHCM 2026. (3) Chi phí hoàn thiện ở trên chỉ gồm lót gạch và đèn LED âm trần theo yêu cầu — CHƯA bao gồm sơn nước, cửa, thiết bị vệ sinh, tủ bếp, hệ thống điện nước hoàn chỉnh, nội thất rời và các chi phí khác (giấy phép xây dựng, ép cọc nếu cần, đấu nối điện nước). (4) Số liệu chỉ mang tính tham khảo sơ bộ, sai số thực tế có thể ±10-15% tùy nhà thầu và quy cách vật tư cụ thể; nên liên hệ 2-3 nhà thầu tại khu vực Bình Thạnh khảo sát thực tế để có dự toán chính xác nhất.